2005年10月高等教育自学考试房地产金融试题

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)

1．房地产金融的融资取向应坚持“( )，既方便客户、又利于管理”的原则。

A．以市场为中心需求为导向 B．以需求为中心市场为导向

C．以客户为中心利润为导向 D．以利润为中心客户为导向

2．我国房地产金融机构的主体是( )。

A．住房储蓄银行 B．住房合作社

C．商行房地产信贷部 D．住房信贷保险机构

3．通过预售房产来筹集房地产资金的过程中如果房子不能按时交房，房产公司有可能遇到( )。

A．经营风险 B．财务风险

C．意外风险事故 D．市场风险

4．银行经营的核心目标是( )。

A．安全性 B．流动性

C．盈利性 D．政策性

5．( )是房地产抵押贷款市场的中介组织，也是发展房地产抵押贷款的枢纽和核心。

A．投资者 B．求贷者

C．金融机构 D．房地产开发商

6．房地产抵押和一般的抵押的重要区别是( )。

A．房地产抵押是以房地产抵押为条件，融通资金为目的

B．房地产抵押是以抵押为前提建立的信贷关系

C．房地产抵押抵押物使用权仍归抵押人占有

D．房地产抵押通过放贷为债务人服务同时也为债权人服务

7．下列房地产信托机构管理在财务管理方面特点错误的是( )。

A．受托经营的房地产是为受益人谋利益

B．受托代理房地产只能按照信托目的运用财产

C．受托管理和处分房地产而产生的利益信托机构按一定的比例收取

D．受托人在对受托财产进行管理和处理时发生的损失只要符合规定不必承担责任

8．受托管理和处分房地产产生的利益最终要归( )，信托机构只收取手续费和管理费。

A．受托人 B．受益人

C．委托人 D．代理人

9．下列哪种股票对公司经营管理、财务核算、法律责任等均要求较高?( )

A．有面值股票 B．无面值股票

C．记名股票 D．不记名股票

10．证券的( )是指持有者面临着收益不能实现，甚至本金受到损失的可能。

A．盈利性 B．风险性

C．流动性 D．安全性

11．农民把土地出典后，继续耕种出典土地并向( )缴纳地租的行为，称为“典租”。

A．出典人 B．代理人

C．经纪人 D．承典人

12．( )是与房地产保险合同有经济利益关系，而不一定直接参与房地产保险合同的订立的人。

A．当事人 B．关系人

C．辅助人 D．经纪人

13．房地产保险中，投得雇主责任保险的是( )。

A．房地产开发商、承包商 B．施工人员

C．房屋购买者 D．房屋出租人

14．( )既可以用于支取现金，也可以用于转帐。

A．现金支票 B．转帐支票

C．普通支票 D．银行本票

15．委托收款的结算期限为( )天。

A．1 B．2

C．3 D．4

16．房地产金融市场形成必须具备的一个根本条件是房地产资金的( )。

A．多元化 B．无偿分配

C．信用化 D．利率自由化

17．建筑容积率是指建筑物总面积与( )之比。

A．建筑物底层面积 B．建筑层数

C．建筑占地面积 D．建筑覆盖率

18．进行土地使用权转让的企业，按规定，转让中的出让方必须取得( )。

A．建设用地规划许可证 B．建设工程规划许可证

C．土地使用权证书 D．建筑施工许可证

19．( )在提供住房资金、解决低收入家庭和移民的住房问题方面发挥了重要作用。

A．储蓄银行 B．抵押银行

C．住宅信贷协会 D．住房互助储金信贷社

20．某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )的供求状况。

A．本地区房地产 B．本类房地产

C．全国房地产 D．本地区本类房地产

二、多项选择题(在每小题的备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共22分)

1．房地产企业筹集资金的方式( )。

A．向金融机构借款 B．发行债券 C．外商投入资金

D．个人集资 E．发行股票

2．下列属于住房储蓄银行的性质有( )。

A．私人可以经营 B．联合投资 C．非营利性

D．互助合作 E．主要经营个人住房抵押贷款

3．房地产投资的效益受到( )等多种因素的影响。

A．社会因素 B．经济因素 C．政府政策

D．文化层次 E．地理位置

4．房地产贷款必须遵循以下( )原则。

A．安全性 B．专用性 C．流动性

D．盈利性 E．政策性

5．能用于抵押的东西必须具有( )等特点。

A．持有的风险小 B．可占有性 C．可移动性

D．得到法律保护 E．不断升值性

6．在各种房地产金融形式中，融资人在一定期限内还拥有房地产所有权的方式有( )。

A．房地产抵押贷款 B．房地产出售 C．房地产典当

D．房地产租赁 E．房地产拍卖

7．票据上的特定内容一旦被更改，则更改后的票据无效，这些特定内容是( )。

A．金额 B．日期

C．付款人 D．收款人

8．房地产金融市场按运行结构分类包括( )。

A．一级市场 B．货币市场 C．二级市场

D．资本市场 E．调节市场

9．房地产估价的主要方法有：( )

A．市场比较法 B．收益法 C．成本法

D．假设开发法 E．基准地价修正法

10．实际工作中制定评价标准的方法有：( )

A．功效系数法 B．综合分析判断法 C．统计法

D．工业工程法 E．经验数据法

11．股票持有者一般可以通过( )影响企业的决策。

A．股东大会的投票权 B．董事会中的投票权 C．关注股票的价格走势

D．在市场卖出或买入股票 E．用股票作抵押

三、简答题(每小题5分，共20分)

1．房地产债券和房地产股票的区别是什么?

2．什么是房地产信贷部的“四级三段管理”?

3．房地产典权有哪些特点?

4．简要说明房地产信托的内容及其主要作用。

四、计算题(每小题7分，共14分)

1．某房地产公司利用自有资金和银行贷款开发一项目，该项目预计每年收入达到1800万，而每年的营业总费用预计为500万，银行还本付息为400万元，试计算该项目的营业率，偿债收益比及保本占用率。并利用保本占用率说明该房地产投资是否可行。(保留1位小数)

2．估价对象为政府用办公楼；土地总面积为600m2，建筑总面积为2000m2；建造于1985年，该建筑物的耐用年限为60年，现已使用20年，残值率为0；经调查得知1999年5月该土地的单价为2500元/m2，与之类似的建筑物的重置成本为1500元/m2，试评估该房地产1999年5月的市值。(按直线折旧法计算折旧额)

五、论述题(每小题12分，共24分)

1．试说明造成房地产信贷风险的原因及防范和补救措施。

2．试述房地产保险的索赔和理赔的区别与联系。

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